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未成年人房产抵押有的2种行为,及其效力分析

来源:(未成年人房产抵押有的2种行为,及其效力分析http://s.yingle.com/fc/914875.html)

房地产热的今天,房屋买卖纠纷不断,房屋出租违约、租金赔偿等不同问题层出不穷,其实这些都是缘于房地产法相关常识的缺乏。房产纠纷专业律师在这里提醒大家,在具体维权过程中,要注意证据的收集,诉讼程序等,此时必须委托房产纠纷律师执行,因为只有将专业事情委托给专业人士才能将风险降到最低。

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父母以未成年子女名下房产作抵押担保行为的效力,作者按以下两种情况分析:
 
一、父母以法定代理人的名义在抵押担保合同上签字或代未成年子女签字的行为
 
根据《物权法》第十七条规定,不动产的产权证上登记的是未成年子女的名称,那么该房产的实际所有人为未成年子女,父母是无权对归属于未成年自己的房产进行处分的。而在抵押合同的签订过程中未成年人没有参与,甚至都没有在抵押合同上签字,未成年子女也许对抵押合同的具体情形并不了解。父母处置未成年子女房产的原因是多种多样的,处置方式的不当可能对未成年人未来的生活和成长造成不利影响,所以yabo亚博备用须对未成年人的利益进行保护。《民法通则》第十八条和《民法总则》第三十五条专门做出了强制性规定,父母以未成年子女名下房地产设定担保所签订的抵押合同必须具备“为未成年人的利益”这一条件,否则,该合同可能因违反上述强制性规定而导致无效。
 
例如住房抵押贷款是在购房买房中经常采用的方式,父母进行出资然后将购买到的房屋登记在自己子女的名下,这种行为应当被认定为该房产是对子女的一种赠与,根据物权法的规定子女为该房产的合法所有人。但是实际情况会出现父母在出资时购房资金并不充足,只能与银行签订借款合同,然后以购买的房屋进行抵押担保。此时我们应认定抵押担保行为应属有效,因为这样的情况下子女为限制民事行为能力人,让其承担还款义务不现实,而将房产进行抵押担保的目的主要是让子女的父母进行所需借款的偿还,保证未成年子女的基本生活。还有父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要,如子女上学、治病需要大笔费用,未成年人致人伤害,须支付大笔赔偿费用等原因,可以处置未成年人名下房产,这些都完全符合“为被监护人的利益”规定,因此做出的抵押行为应属有效。
 
二、父母及未成年子女均在抵押担保合同上签字的行为
 
抵押合同在签订时,当未成年子女处于无民事行为能力的状态下时,只能由其父母代理从事民事活动,所以即使该未成年人及其监护人均在抵押合同上签名,也应当要求该合同具备“为未成年人的利益”这一条件,以便遵循保护未成年人利益的宗旨。对于未成年子女已经年满10岁,根据《合同法》第四十七条规定,在抵押合同上未成年子女和父母的签字,有一种理解是此时未成年子女是作为抵押人,而父母是作为法定代理人签字的。如果这样,那么即使在签订抵押合同时不满18岁,但是作为法定代理人的父母在抵押合同上的签字,存在独立缔约并由父母作为法定代理人追认的理解,按照这样的理解,抵押合同就当然有效,无须考虑“为被监护的利益”规定的强制性规定。对于以上理解,作者持不同的观点,父母作为法定代理人在抵押合同的签字并不能想当然的去理解是对未成年子女签字行为的一种追认,仍应该是对抵押目的进行审查,因为未成年子女虽然属于限制民事行为能力人,在认知程度、意识能力上有着一定程度的独立性,还要依靠自己的父母,在父母要求在抵押合同上签字时,未成年子女并不能完全明白签字之后的后果。所以父母以未成年子女房产作抵押担保时都不能绕开“为被监护人利益”的强制性规定。
 
例如未成年子女的房产被抵押贷款用于父母或第三人持有的公司、企业等流动性资金周转借款提供抵押担保,该类贷款风险最大,未成年子女在签订抵押合同时并不能完全明白最后会导致的后果,只是应父母的要求而签字的。该类贷款非常明显偏离“为未成年人财产利益”原则的。如果此时不审查抵押目的,就一概而论的认为父母的签字是对未成年自己签字的一种认定,将会侵犯到未成年子女的合法权益,有悖于对未成年人进行特殊保护的原则。在司法实践中抵押被认定为无效的案例大多即属于该种情况下,法院也很难接受办理该种抵押贷款的初衷是为了未成年人本身的利益。
 
对于如何区分和划分哪种行为是“为被监护人的利益”,我国yabo亚博备用、法规及司法解释没有作出要件式的规定,在司法实践中通常认为:父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要,如子女上学、治病需要大笔费用,未成年人致人伤害,须支付大笔赔偿费用等原因,可以处置未成年人名下房产。而对于房屋装修、购买汽车、旅游等行为,未成年子女房产的抵押行为是否有效则还应具体判断,是否是因父母为取得子女适当的保护、提高子女生活质量或为支付家庭开销而所需的贷款,因为贷款用途是影响抵押效力的重要因素。除此之外,父母无正当合法的理由不能通过买卖、赠与、设定抵押等方式处分未成年子女名下的房产。
 
关于“为被监护人的利益”这一缔约目的的举证责任,依据举证责任分配原则,主张积极事实的一方应负有举证责任,而对于主张消极事实的一方,不应苛求其举证证明。在审判实践中,对债权人的证明义务,通常有如下要求:一是提交经过公证机关公证的未成年人法定监护人的声明,声明书中应写明抵押未成年人名下的房产是“为未成年人的利益”及理由,并承诺承担一切yabo亚博备用责任。其中在“理由”部分,应当载明依抵押行为所取得的款项系用于支付未成年人上学、医疗等费用。二是提交抵押行为系“为未成年人利益”的相关证明材料,如未成年人的病历、入学通知等。三是提交资金具体使用情况的证明材料,如出借款项系汇入相关学校、医院及其他利害关系人账户的证据。
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